Hoy abordamos la cuestión de ¿Qué son los tasadores inmobiliarios? Son un tipo de peritos. Es decir, que como todos los peritos, son profesionales especializados en un ámbito concreto y que aportan informes en los tribunales o a las partes interesadas para la resolución de conflictos. Digamos que asientan la verdad sobre una materia a partir de sus conocimientos que, desinteresadamente, alumbran una cuestión sobre su materia mediante un informe o estudio para poder decidir. Pueden ser peritos inmobiliarios, peritos médicos, peritos económicos, etc.

Por ejemplo, cuando solicitamos una hipoteca, el banco y el comprador —que es el solicitante del préstamo hipotecario— necesitan convenir un valor de la propiedad para, sobre él, conceder más o menos financiación. El tasador inmobiliario fija ese valor, sobre la base de argumentos técnicos de tipo arquitectónico e inmobiliario, de modo que la operación se construya sobre datos objetivos y no sobre una opinión o preferencia particular.

Por tanto, tenemos que tener conocimientos técnicos avanzados sobre la materia en cada momento. Los arquitectos, aparejadores, arquitectos técnicos, o los ingenieros o ingenieros técnicos son profesionales que pueden acometer estos informes periciales inmobiliarios y tasaciones inmobiliarias.

¿Qué son los tasadores inmobiliarios?

Entonces, ¿Qué son los tasadores inmobiliarios? Un tasador colegiado es un profesional cuyo trabajo consiste en formular una opinión objetiva sobre el valor de una propiedad o un derecho inmobiliario en una fecha determinada

¿Qué hace un tasador de inmobiliario?

Al tasar el valor de mercado de una propiedad, el tasador colegiado pasa por un proceso riguroso destinado a determinar objetivamente el precio que un comprador informado normalmente estaría dispuesto a pagar para obtener una propiedad inmobiliaria en un mercado abierto a la competencia.

Para determinar este valor de mercado, el método a utilizar variará mucho según el tipo de edificio a tasar; el tasador no realizará el mismo análisis al tasar una propiedad generadora de ingresos en una vía comercial en un centro urbano importante que cuando tasa una propiedad unifamiliar en un área residencial suburbana. 

Por lo tanto, el tasador certificado debe tener un conocimiento técnico complejo y debe saber cómo adaptarse según la situación. Este conocimiento se pone en beneficio de su mente analítica y metódica para sacar conclusiones objetivas para poder formular una opinión razonada del valor de mercado de una propiedad en una fecha determinada.

Las necesidades del cliente

Antes de comenzar su análisis, el tasador colegiado debe definir claramente su mandato con su cliente. ¿Para qué solicitamos la tasación? ¿A qué fin obedece?

En primer lugar, se debe definir el propósito de la evaluación; por ejemplo, ¿el cliente desea obtener financiamiento hipotecario u obtener la opinión de un experto en medio de una expropiación? Dependiendo del propósito de la evaluación, identificará los servicios que se requerirán.

Por lo tanto, el tasador colegiado podrá asesorar a su cliente ofreciéndole el tipo de informe adecuado para satisfacer plenamente sus expectativas. Dependiendo del tipo de informe y la carga de trabajo que se requerirá, el tasador estimará sus honorarios y dará una fecha límite para entregar el informe a su cliente. Si las dos partes están de acuerdo, se enviará una oferta de servicio al cliente y luego se devolverá al tasador, ya firmada por el cliente. Esta oferta de servicio representará el contrato entre el tasador y su cliente y puede evitar muchas sorpresas desagradables.

El proceso de la tasación

Siguiendo la definición del mandato de valuación de la propiedad, el tasador acreditado identificará todos los documentos necesarios para la valuación de la propiedad; como por ejemplo los impuestos municipales, arrendamientos residenciales y comerciales, gastos de funcionamiento, origen de derechos de propiedad, planos arquitectónicos, reglamentos de zonificación, cédula de habitabilidad, notas simples, etc.

Tras la identificación de los documentos necesarios, el tasador acreditado visitará el inmueble a tasar. Es importante mencionar que la visita del sujeto no es una inspección exhaustiva y no tiene como objetivo encontrar el más mínimo defecto en el inmueble objeto de estudio. El objetivo es determinar el nivel de desgaste validando las dimensiones, los componentes principales, la calidad de los materiales, la utilidad funcional, etc. El propósito de visitar la propiedad es formarse una opinión sobre su estado general.

Luego de la visita al edificio en cuestión, el tasador acreditado visitará el vecindario para determinar las fortalezas y debilidades del entorno inmediato; transporte público, servicios básicos, colegios, red de carreteras, ferrocarril, etc. Es importante conocer bien el entorno del sujeto, pues éste influye enormemente en el valor de un inmueble.

Análisis y determinación del valor de mercado

Después de la visita de la propiedad a tasar y su vecindad, el tasador colegiado estará bien equipado para determinar cómo procederá para determinar el valor de mercado de su objeto. En términos generales, existen tres métodos de valoración que utilizan los tasadores colegiados: el método de costo, el método de comparación y el método de ingresos. Excepto en el caso de excepciones como un condominio dividido o un valor asegurable, el tasador colegiado debe usar al menos dos de estos métodos para determinar el valor de mercado del edificio a tasar. Aquí hay una breve descripción de los métodos que utilizan los tasadores autorizados:

• Método de comparación: este método permite estimar el valor de mercado a partir de la observación de inmuebles similares vendidos recientemente en sectores similares al sector en estudio. Si bien este método se considera directo ya que proviene del mercado y lo refleja, el método de comparación tiene sus límites principalmente porque las propiedades que se negocian nunca son idénticas al sujeto. Por lo tanto, a menudo es necesario hacer ajustes que a veces son muy complejos de cuantificar.
• Método de ingresos: este método se aplica cuando existe un edificio que genera ingresos por alquiler. De hecho, permite estimar el valor de mercado de una propiedad en función de los ingresos netos que puede generar y de los rendimientos exigidos por el mercado para este tipo de inversión (por ejemplo, edificio de oficinas, viviendas múltiples, etc.). Así, el valor de mercado del sujeto es igual al valor presente de los beneficios futuros que se descuentan.
• Método del coste: este método se utiliza principalmente cuando un inmueble es de reciente construcción o cuando los métodos de comparación o renta son de difícil aplicación (ej. edificio de un solo uso). Bajo el método de costo, el valor depreciado del edificio erigido allí y sus mejoras en el sitio (por ejemplo, estacionamiento) se agrega al valor de mercado del terreno.

Tras la aplicación minuciosa de los métodos aplicables según el tipo de edificación a tasar, el tasador colegiado procederá a la conciliación de los indicios de valores obtenidos por cada uno de los métodos con el fin de justificar el valor de mercado más probable del inmueble. edificio. En función de la fiabilidad de los datos disponibles, del tipo de edificio a tasar y de la experiencia del tasador colegiado, éste determinará qué indicación de valor presenta el resultado más convincente. Es en este momento que el tasador determinará el valor final del edificio.

Conclusión

Es importante mencionar que el tasador colegiado debe respetar normas de práctica muy estrictas y un código de ética destinado a proteger al público.

Las tasaciones permiten tomar decisiones informadas en la adquisición de un inmueble, o en el establecimiento del precio de alquiler o la impugnación de la tasación municipal de un inmueble Clic para tuitear

Además, el tasador colegiado cuenta con un seguro profesional que ofrece una garantía adicional para sus clientes. Su campo de especialización muy variado y sus servicios diversificados permiten a sus clientes tomar una decisión informada en diversas situaciones; ya sea la adquisición de un inmueble, pasando por el establecimiento del potencial de alquiler de un inmueble hasta la impugnación de la tasación municipal de un inmueble, la opinión emitida por el tasador colegiado es argumentada, fidedigna e imparcial, lo que la convierte en un bien valioso.